居抜き移転の注意点

居抜きでオフィスを借りる際のトラブルを避ける方法10選

2020.11.07

通常のオフィス移転とは異なり
前テナントの内装を引き継ぐ形での移転である
居抜きでのオフィス移転。

「トラブルになってしまったらどうしよう?」
「どういった点がトラブルになるの?」
「居抜きにもルールってあったりするの?」

こんな質問をよくいただきます。

居抜きの場合は、通常の移転よりも作業や書類が多く、注意点がたくさんあります。

よくあるトラブルが起きやすいのか、またどういう解決方法があるのかをとりまとめてみます。

内見前に確認すべきこと

オーナーの居抜き許諾が取れているか確認する

退去するテナントが、オーナー許諾を取ること無く
後継テナントを探してしまう際に発生するトラブルです。

後継テナントを居抜きで受け入れるかどうかはオーナー判断なので、オーナー許諾を取ること無くお話しを進めてしまうと、テナント同士で話が詰められていても、結局居抜きでの移転ができない、ということになります。
事前にしっかりオーナーに正規の流れで相談をしておけば、元々居抜きはNGにしていたが、OKに変えてくれるケースもあるので、オーナー許諾が取れているかどうかを確認するようにしましょう。

賃貸条件を確認する

よくあるケースの1つです。居抜きの場合、内装の造作は引き継いでも賃貸条件は引き継げません。
オーナーによっては据え置きのままで認めてもらえるケースもありますが、退去するテナントが安い条件で入っていた場合、オーナーとしては高く貸したいと考えます。
その為、相場通りの条件になったり退去したばかりなので高く貸せるチャンスと捉えて、相場以上の条件にする可能性があります。

必ず、事前に賃料の確認と必要があれば賃料交渉を行っておきましょう。

内見時の注意点

設備の移動・交換予定を確認する

退去するテナントにて空調を会議室の中に含める為、元々の位置からずらしているケースが。
知らずに居抜きで入居して退去するときに発覚、なんて事があったりします。
設備の移動を行うことは費用が高く、自分たちが退去する際の原状回復が高くなるケースもあります。
事前に設備の移動をしてるかや、例えば貸室の扉を交換している、電気容量を増設してるかなどを確認しておくといいでしょう。
合わせて、退去するテナントに原状回復の見積もりを依頼してとってもらい、設備を変更しているかどうかを正しく把握しておくと尚いいでしょう。

故障や破損がないか確認する

退去するテナントが設備が故障していてもそのままにしていて、伝え忘れているケースなどもあります。
例えば空調が1台故障しているケースがあったりします。
オーナー設備であればオーナーにて修理してもらえます。
ただ、退去するテナントが増設している空調の場合、入居テナントにて空調の修理する必要があります。
また、退去するテナントでつけたセキュリティに不具合があり、説明書なども無く、使えないセキュリティがそのままなんて事にならないように、こちらも確認しておきましょう。

さらによくあるトラブルの1つとして、机や椅子などの什器に破損があることもございます。

エアコンの匂いが気にならないか確認する

定期的にエアコンのフィルター清掃をしっかり行い管理している物件もありますが、そうでない物件もあります。
カビが繁殖して臭い場合もあるので、内見時に確認をしておきましょう。
エアコン清掃費用はまとまった費用が発生する為、事前にフィルター清掃の頻度やいつエアコン清掃したかを聞いておき、居抜き時にエアコン清掃の交渉をいれるようにしましょう。

電球が切れていないか全箇所確認しておく

退去するテナントにて交換せずにそのままの引渡しをうけると入居テナントにて交換が必要になります。
事前に説明を受けて承諾していれば良いですが、知らされていなく自分たちで交換にならないよう細かい箇所ですが、確認しておくことをオススメします。

汚れの度合いを確認しておく

居抜きと言えども最低限のクリーニングはお願いしたいポイントですよね。
明渡し状態によって変わりますが、退去時の室内クリーニングはお願いすると良いと思います。
また、内見時は追加で内装を入れなくても良いと考えていたけれど、やっぱりタイルカーペットは張り替えたいなどの考えが出たりもしますので、しっかり利用時のイメージを固めて内見することをオススメします。床は張替える考えをもっておくテナントさんが多いです。

引っ越しの際に持っていくものが何か確認しておく

1つ1つに付箋などでナンバリングして、個別で確認できるよう引渡しをうけましょう。

その他

退去時にゴミを撤去してもらうように依頼しておく

退去するテナントさんがゴミを置いて行ってしまっているケースがあるので、事前に取り決めをしておきましょう。
何を残すして残さないのかを決めてそれ以外のものがあった場合には、処分費用は退去テナントさんで持つなどの調整をしておくとトラブルを防ぐことが出来ます。

編集後記

以上、居抜きでオフィスを借りる際のトラブルとそれを避ける方法をまとめてみました。
通常のオフィス移転とは異なり、細かい箇所を調整しながら進めていく為、トラブルになるポイントが多いです。
トラブルになって退去するテナントと関係が悪くならないように、居抜きの場合には仲介業者などを挟んでトラブル回避できるようすすめることをオススメします。

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