居抜きのポイント

居抜き移転の際に物件オーナーと交渉すべきこと5選

2020.11.07

入居したい物件が見つかり、物件オーナーと居抜き可能か交渉することになった場合、

どういった交渉ポイントがあるかわからないという不安は付き物です。
交渉した上で良い条件で入居でき、オーナーとの関係性も良好にできればベストです。

今回は居抜き移転をする際にオーナーと交渉しておくべきことを取りまとめていきます。

初期交渉の際に伝えたいことを全てまとめておこう

結論として、自社の譲れる条件と譲れない条件を明確にして、譲れない条件をまず通せるように交渉することが大事になってきます。

オーナーと交渉をする場合、申込書面を提出して、この条件であれば契約する、という内容をオーナーへ伝えることが大切です。
後々追加で条件を伝えてしまうと、オーナーの心情として、今後何度も追加で条件がくるかもしれない……と考えてしまいます。
交渉をする場合は、交渉したい内容を初めに全てまとめて伝えておくことが何よりも大事なポイントです。

具体的な交渉条件とは?

坪単価

最も交渉する頻度が多い項目です。
他の諸条件に比べ、オーナーも、いくらまでなら許容できるのかなどの返答がしやすい内容です。

オーナーの毎月の家賃収入にダイレクトにひびく為、人気物件は募集条件のまま契約になったり、逆に、複数区画空いている物件だと減額できたりするケースがあります。

敷金

契約時にオーナーへ預入する大きな金額です。
入居するテナントからすると寝かせるお金になってしまいます。

預入したくない場合、与信次第で交渉できる可能性がありますし、また、保証会社や敷金を圧縮できるサービスの利用が可能な場合もあります。

企業の与信が引き場合は、オーナー側から「敷金はそのままで、さらに保証会社を利用して欲しい」と打診が来る場合もありますので、注意しましょう。

入居時期

退去するテナントの退去時期と、入居したい時期が合わない場合は、通常は居抜き移転ができなくなりますが、退去テナントと調整し、入居時期を前倒しすることで居抜き移転ができるケースもあるので交渉してみるのも一つの手です。退去するテナントと時期が合わないと諦めず、前倒しができるか確認してみましょう。

敷金の償却

償却には2種類あり、契約時償却と解約時償却があります。
敷金の償却は、元々契約書で設定されていると交渉が難しいですが、場合によっては交渉できる場合もあり、ケースバイケースになります。
小規模な物件だと、まれに原状回復費用に充てるケースはありますが、敷金より償却されて別途原状回復費用が発生する場合もありますので確認が必要です。

フリーレント

よく誤解されがちですが、賃料のみを免除する形になり、フリーレント期間中には共益費が発生します。
さらに、契約期間内に中途解約する際には、フリーレントで免除した賃料を違約金として支払うケースがほとんどです。

フリーレントがついている際は、いつまで入居していれば違約金が発生しないかを契約時にしっかり確認しておきましょう。

また、坪数が大きくなればなるほどフリーレントをつけてもらう相談がしやすく、契約開始の時期が早いほど交渉角度があがります。

例えば、内装の工事期間1ヶ月をフリーレントとして相談できるケースや、坪単価が下げられない場合は、数ヶ月のフリーレントが相談できたりします。

物件オーナーが早期に空室区画を埋めたいなどの理由で、キャンペーンとして長期フリーレントを設定している区画はケースは狙い目です。

編集後記

居抜き移転の際に、物件オーナーと交渉すべきことをまとめてみました。

居抜き移転をご検討の際には、是非ポイントを押さえスムーズな移転ができるよう心がけてみてください。

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