居抜きのポイント

居抜き移転で重要となる造作譲渡契約書とは?

2020.11.11

今回は、オフィス移転時に居抜きで入居する際に取り交わしをする「造作譲渡契約書」について
とりまとめていきます。

造作譲渡契約書は、通常のオフィス移転時には必要ありませんが、居抜きをする際には必要となるケースが多いです。

そもそも、造作譲渡契約書とはなんなのか、なぜ必要なのか、どのように作成するのか、など
1から学べる内容になっていますので、是非ご一読下さい。

造作譲渡契約書とは何か?

退去するテナントにて行った内装造作や什器類、設備増設や設備の移動を、入居するテナントに引き継ぐ為の契約書です。

オフィス契約時の賃貸借契約書とは別に、居抜きの場合に取り交わしを行います。

造作譲渡契約書に記載されている内容は?

退去するテナントから引き継いだ内装造作や什器類、設備増設や移動条件が記載されています。
引き継ぐものは内装だけなのか、什器もあるのか、設備はどうするのか等が記載されており、室内の撮影画像を添付して作成することが多いです。

有償なのか無償なのかが記載されているケースもありますが、オフィスの居抜きの場合、内装は無償で譲渡するケースがほとんどです。
ただ、まれに、退去するテナントから「まずは有償で検討してほしい」など打診がくるケースもあるので、念の為確認しておきましょう。

入居するテナントと退去するテナント、仲介業者にてすり合わせをして造作譲渡契約書を取り交わすことが大切です。

造作譲渡契約書を結ぶ目的は?

ずばり、引き継いだ内容を取りまとめ、トラブルを防止する為です。

トラブルになってしまうタイミングで多いのは入居するテナントの入居時・退去時です。
居抜きで入居したテナントが退去する際に、オーナーや管理会社側と原状回復内容でトラブルになったりするケースがあります。

トラブルになった際でも、造作譲渡契約書でどのような取り決めをしていたのか明文化しておくことで、退去するテナントと入居するテナント、オーナー、管理会社が解決に向けて動く際に役立ちます。

造作譲渡契約書を結ぶ機会がなぜ増えているのか?

造作譲渡契約書を結んで居抜きオフィスを借りる場合、退去するテナントにて造作した内装や什器(机や椅子、備品)類、設備が退去するテナント次第で引き継げるケースが多いです。

そのため、入居時にかかる内装費用や什器類の購入費用が抑えられ、また、契約してからの内装工事期間も短くなるため、スピーディーにな移転が可能です。

また、退去するテナントにとっても良い点は、退去にかかる原状回復費用の大幅な削減や、什器類の廃棄費用が圧縮できたり、契約期間内で原状回復する期間を短縮できる、ということが挙げられます。

居抜き移転は、退去するテナントと入居するテナントがうまくマッチングすれば双方お得に入退去ができるシステムなんです。

ただ、注意する点としては、入居するテナントは原状回復義務も引き継ぐ必要があります。
退去するテナントは通常、賃貸借契約で、退去時には契約期間内で引渡しを受けた事務所仕上げ(床・壁・天井などの内装に加えエアコン・照明器具・トイレ・流し台などの設備が整っている状態)に戻す取り決めをしています。

現状の内装をした状態しか見ておらず、退去する際に物件の元々の事務所仕上げが分からないと、原状回復時にトラブルになってしまい、オーナー側と言い争いになる場合があります。

内装や什器については判断がしやすいですが、設備の変更(エアコン増設や移動、電気容量の増設、スピーカーの増設)は判断がつきづらく、費用も高額になるケースもあるので注意しましょう。

入居するテナントは、いざ退去する際に高額な原状回復が発生するとなると不安になりますし、オーナーや管理会社は、居抜きは認めたものの退去時にスムーズに原状回復をして事務所仕上げにしてくれるか心配になってしまいます。
そのため、居抜き入居をする場合は、造作譲渡契約書を取り交わしておき、何を引き継いだか等を明確にしておくことが大事になってきます。

造作譲渡契約書は誰が作成するのか?

ケースバイケースですが、仲介業者にて作成をしたり、管理会社で作成する場合もあります。
また、オーナーにて作成する場合もありますが、入居するテナント、退去するテナントで作成を行うことはありません。

編集後記

造作譲渡契約書についてお話しさせていただきました。

居抜きを認めずに契約書通りに原状回復してほしいと管理会社に言われることもあるので、

事前に確認をしながら慎重に進めることが大切です。

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