・原状回復とは？

借主が賃貸借契約を終了し賃借物件を貸主に明け渡す際、借りた時の状態に原状復帰することを指します。

室内の雰囲気を明るくするために行った床や天井などの造作工事、エントランスや会議室を作るために行なった間仕切り工事、これら全てをもとの状態に戻す必要があります。

原状回復の項目は具体的には下記のような作業がありますが、

物件や賃貸契約によって違いがありますので、事前に契約書を確認しておきましょう。

【原状回復項目】

◆テナント内の間仕切りの撤去（ドアやガラスなども含む）
◆造作物の撤去

◆壁は、壁紙の場合は全面張替、壁が塗装の場合は全面塗装

◆天井、壁紙の場合は全面張替、天井が塗装の場合は全面塗装

◆床は、タイルカーペットの場合は全面張替、OAフロアの場合高さ調整や破損は交換

◆照明（配線も含む）の撤去、回復、清掃、管球の交換
◆窓、ブラインドの回復、清掃

◆設備を移設や増設した場合は元に戻す（空調や火災報知器、スプリンクラーなど）

◆原状回復が終了した際のクリーニング、エアコンなどのクリーニングなど

住居の場合は通常消耗は原状回復の義務がないが、

オフィスの場合には床や壁、天井、照明、塗装などが借主によってずいぶん大きく変更されることが多く、貸主にとってはリスクが大きいため、どれだけ綺麗に使用していたとしても原状回復は100%行います。

・原状回復工事のスケジュールと明け渡し

オフィスの場合、契約期間終了の2週間前には退去し、契約期間内に原状回復工事を終了させる必要があります。

契約終了日までに工事が完了しない場合は、日割りで賃料が発生する場合がありますのでご注意ください。

原状回復の工事期間についても広さや内装の具合によって期間が変動します。

30坪ほどのオフィスで1週間〜3週間、100坪ほどのオフィスで1ヶ月〜1.5ヶ月かかることがあります。

また、原状回復工事では騒音や振動、エレベータの使用制限により別フロアから苦情が入る可能性があるため、ビル側から工事制限がかかり、夜間や土日祝日などの週末に限定される場合もあります。

※年末年始やお盆なども工事業者がお休みになることもありますので、スケジュールを立てる段階でビル側に確認を行い、工事のタイミングを組み立てましょう

・原状回復工事の費用

こちらもオフィスの広さや内装の具合によって金額が変動しますが、30坪ほどのオフィスで坪単価3万〜5万円、100坪以上になると5万〜10万円が目安と言われております。

費用削減で比較的安価な業者に依頼しようと考える借主もいらっしゃいますが、基本的にビルの管理会社が指定する業者で行います。

これは電気や設備の工事などが関わるため、そのビルに詳しい業者が行うのが望ましいからです。

そのビルに詳しくない業者が工事を行い、後から不備が見つかり追加工事が必要になった場合の二度手間を避けるため、次の借主とのトラブルを回避するためにも、貸主側が信頼している業者で原状回復工事を行います。

・居抜きで原状回復費用を削減

居抜きとは、退去する借主が造作したオフィスの内装や設備・什器類をそのまま次の借主が借り受けることを指します。

その場合、原状回復義務は次の借主に承継されるので、費用を大幅に削減することができ、次の借主も入居時の内装や初期費用を大きく削減することができます。

※一部クリーニング費用が発生する可能性があります

ただし、必ずしも居抜きが実現できるわけではなく、ビルの管理会社、貸主の承諾が必須になります。

また居抜きが実現した場合でも、次の借主側の原状回復の責任範囲、原状設備の劣化や消耗などの責任範囲、内装譲渡契約など、通常の入居・退去と比べて細かいところまでの確認や時間がかかるため、スケジュールにも要注意が必要です。