居抜き移転について

居抜き物件とは?居抜き物件の内装譲渡・探し方について徹底解剖!

更新日:2022.10.05
渋谷駅近!!徒歩5分以内オフィス

スタートアップ・ベンチャー企業に人気の居抜きオフィス移転。今回はそもそも「居抜き」とは何なのか、居抜き物件の種類やオフィスの居抜き物件の探し方まで紹介させていただきます。本記事を読むことですぐに居抜き物件を探し始められるでしょう。

 

1.居抜き物件とは

1-1.「居抜き」の語源

「居抜き」という言葉の語源には2つの説があると言われています。

1つ目は、「居」を「抜く」という語源です。「居」は「住居」という言葉が存在するように、人が住む場所を指します。そこから人だけを「抜く」ことで設備や内装、家具・什器を残す「居抜き」という言葉ができました。

 

2つ目は、ゆで卵に由来するものです。不動産賃貸の場合、退去時に原状回復を行い内装や什器を撤去するのが一般的ですが、「居抜き」はそれをそのままにすることになります。その状態を卵に例えて、原状回復を行う通常の退去を空っぽの卵、居抜き退去を中身がある卵に例えられました。そして、その中身がある卵を関西弁で固茹での卵を意味する「煮抜く」と言われるうちに、現在の「居抜き」という言葉が定着したと言われています。

 

1-2.特徴

不動産賃貸では通常、退去時に設備や内装、家具・什器を撤去して原状回復をするのが一般的です。それに対し、居抜き物件ではその一部を残したり全てをそのまま残すのが特徴です。

飲食店の居抜き物件は、厨房やホールの設備をそのまま使えることが多く、今までも多く居抜きでの取引が行われていました。近年、オフィス用の物件でもスタートアップ・ベンチャー企業が居抜き退去・居抜き入居ができる物件を探すようになり、人気を集めています。

 

また、居抜きでの入居・退去を行う場合、通常の賃貸借契約書に加えて、造作譲渡契約書が必要になるのも特徴です。


2.居抜き物件の内装・什器の譲渡について

前述したように、居抜き物件では全ての設備や内装、家具・什器を残す場合と一部を残す場合があります。ここではそれぞれについて紹介させていただきます。

 

2-1.全ての内装・什器を譲渡する場合

オフィスに例えると天井スケルトン・会議室の造作などの内装やデスク・チェアなどの什器を全て後継テナントに譲渡する場合があります。退去するテナントにとっては廃棄物を最大限削減できるだけでなく、原状回復費をかけずに退去でき、入居するテナントにとっては内装・什器にかかるイニシャルコストを削減でき、入居後すぐに稼働開始できます。

 

2-2.一部の内装・什器を譲渡する場合

内装だけや什器だけを譲渡する場合があります。例えば、退去するテナントが内装だけを残して什器はそのまま移転先で使用する場合、後継テナントは内装だけを引き継ぐ形となります。その場合、退去するテナントは原状回復費の削減、入居テナントは内装にかかるイニシャルコストの削減につながるでしょう。

 

3.居抜き物件の内装工事をする際の工事区分

居抜き物件によっては、内装の老朽化により入居テナント側で内装工事が必要になる場合があります。その際の工事区分について紹介させていただきます。

 

3-1.A工事

A工事とは、オーナー(貸主)が工事業者を指定するだけでなく費用も負担する工事区分です。一般的に建物の共有部分や構造に関わる工事を行う場合にA工事になることが多いです。

 

3-2.B工事

B工事とは、オーナーが工事業者を指定し、費用はテナント(借主)が負担する工事区分です。建物の構造や設備に関わる内装工事の場合、B工事になることが多いです。

 

3-3.C工事

C工事とは、テナントが工事業者を指定し、費用もテナントが負担する工事区分です。ビル全体の安全性に比較的影響を与えない店舗やオフィスの内装工事の場合にC工事になります。

もし内装工事を依頼したい内装業者がいる場合には契約前に工事区分を確認するといいでしょう。

 

4.居抜き物件の探し方

近年、スタートアップ・ベンチャー企業の間で居抜きでのオフィス移転がトレンドになっており、居抜き物件を見かけることも多くなったのではないでしょうか。どうやって居抜き物件を探すのか紹介させていただきます。

 

4-1.居抜きサイトで物件を探す

1つ目は居抜きサイトで物件を探す方法です。居抜き物件に特化した物件検索サイトが多数存在し、サイトによって物件数やエリアは様々です。借りたい物件の条件がある程度決まっている場合は複数サイトを見て条件から検索するといいでしょう。

おすすめの居抜きサイトについては6章で紹介させていただきます。

 

ここでは「ハイッテ」での物件検索を例に紹介させていただきます。

エリア、坪数、坪単価が決まっている場合は①の条件を指定すると、条件に一致する物件が表示されます。全ての物件を見る場合は②をクリックしましょう。

②をクリックすると下記ページに遷移します。

③ではエリア、広さ(坪数)、単価(坪単価)、雰囲気、物件タイプ、設備・条件の指定ができます。細かい条件が決まっている場合は指定して検索しましょう。エリアだけでなく駅名でピンポイントに検索したい場合は④で駅名を指定してください。

 

また、ハイッテでは居抜き物件同様、初期費用を削減できるセットアップオフィスも含まれるため、居抜き物件のみ表示させたい場合は「物件タイプ」より「居抜き」にチェックを入れると居抜き物件のみヒットします。

 

4-2.仲介業者に依頼する

2つ目は仲介業者に依頼する方法です。不動産賃貸の情報は不動産業者にしか公開されていないことが多く、不動産業に関わっていない一般の人が探すのは困難です。エリアや必要な設備なども相談したい場合には仲介業者に相談することで、居抜き物件だけでなくその他の合った物件を提案してもらえるでしょう。

 

ただし、居抜き物件の場合は一部の不動産業者にしか情報公開されていないケースがあったりトラブルが起きやすい契約形態のため、居抜き物件の仲介実績がある不動産業者に依頼すると安心でしょう。

 

5.居抜きで退去する方法

居抜き物件は入居するだけでなく、退去する際にも検討に上がる方法です。ここではどうやって居抜き退去をするのか紹介させていただきます。

 

5-1.居抜きサイトに物件を登録する

1つ目は居抜きサイトに物件情報を登録する方法です。オーナーから居抜きの許可を取っていない場合、トラブルになる可能性があるため、登録する前にオーナーに確認しましょう。

 

ここでは「ハイッテ」に物件を登録する方法を紹介させていただきます。

トップページ左側にある「居抜きで退去したい」または「オフィスを掲載したい」をクリックして必要情報を入力し送信すると担当より連絡させていただきます。

 

5-2.仲介業者に依頼する

2つ目は、仲介業者に依頼する方法です。居抜きで退去するにはまずオーナーの許諾を取る必要がありますが、仲介業者に依頼する場合は仲介業者が居抜き退去コンサルティングとして、許諾の取得や後継テナント探しを行うケースがあります。仲介業者によって対応可否や内容が異なる場合があるため、確認しましょう。

 

6.まとめ

居抜き物件についてや居抜き物件の種類・探し方&おすすめサイト5選を紹介させていただきました。居抜き入居・退去はメリットもあればデメリットもあります。別記事にてメリットデメリット、トラブル事例を紹介させていただくので併せてご覧ください。

 

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