居抜きについて

居抜きでオフィスを借りる際のトラブルを避ける方法

2020.11.07

通常のオフィス移転とは異なり、前テナントの内装を引き継ぐ形での移転である居抜きでのオフィス移転。

「トラブルになってしまったらどうしよう?」
「どういった点がトラブルになるの?」
「居抜きにもルールってあったりするの?」

こんな質問をよくいただきます。

居抜きの場合は、通常の移転よりも作業や書類が多く、注意点がたくさんあります。

よくあるトラブルとは何か、またどのような解決方法があるのかをとりまとめてみます。

 

 

内見前に確認すべきこと

居抜き可能か確認する

退去するテナントがオーナーから許諾を取ること無く後継テナントを探してしまうとトラブルになってしまいます。

後継テナントを居抜きで受け入れるかどうかはオーナー判断なので、オーナー許諾を取らないままテナント同士でお話しを進めたが、結局居抜きでの移転ができない、ということになってしまいます。

事前にしっかりオーナーに正規の流れで相談をしておけば、元々居抜きはNGにしていたが、OKに変えてくれるケースもあるので、オーナー許諾が取れているかどうかを確認するようにしましょう。

 

賃貸条件を確認する

居抜きの場合、内装の造作は引き継いでも賃貸条件は引き継げません。

オーナーによっては据え置きのままで認めてもらえるケースもありますが、退去するテナントが安い条件で入っていた場合、オーナーとしては高く貸したいと考えます。その為、退去後に高く貸せるチャンスと捉えて、相場以上の条件にする可能性があります。必ず事前に賃料の確認と、必要があれば賃料交渉を行っておきましょう。

 

 

内見時の注意点

設備の移動・交換予定を確認する

居抜きで入居したオフィスを退去するときに発覚した問題により、原状回復時にトラブルになることも。

例えば、空調を会議室の中に含める為、テナント側が元の位置からずらしているケースがあります。設備の移動工事は費用が高く、自分たちが退去する際の原状回復が高くなってしまう場合があるのです。

このようなトラブルにならないように事前に設備の移動をしてるかや、貸室の扉を交換していないか、電気容量を増設してるかなどを確認しておくといいでしょう。
合わせて、退去するテナントに原状回復の見積もりを依頼し、設備を変更しているかどうか把握しておくと尚いいでしょう。

 

故障や破損がないか確認する

退去するテナントが設備が故障していてもそのままにしていて、伝え忘れているケースなどもあります。

よくあるトラブルの1つとして、机や椅子などの什器の破損です。

空調が1台故障していた場合、オーナー設備であればオーナーにて修理してもらえます。ただ、退去するテナントが増設している空調設備の場合は入居テナントにて空調の修理をする必要があります。

最近ではスマートキーや防犯システムを導入するテナントが多いですが、退去テナントが設置したセキュリティに不具合があり、説明書が無く使えないセキュリティがそのまま放置してある…ということも多くみられます。こちらも確認しておきましょう。

 

エアコンの匂いが気にならないか確認する

定期的にエアコンのフィルター清掃をしっかり行い管理している物件もありますが、そうでない物件もあります。カビが繁殖して臭い場合もあるので、内見時に確認をしておきましょう。

エアコン清掃費用はまとまった費用が発生する為、事前にフィルター清掃の頻度や、いつエアコン清掃したかを聞いておき、入居時にエアコン清掃の交渉をするようにしましょう。

 

電球が切れていないか全箇所確認しておく

退去するテナントにて交換せずにそのままの引渡しをうけると入居テナントにて交換が必要になります。

事前に説明を受けて承諾していれば良いですが、知らされていなく自分たちで交換にならないよう確認しておくことをオススメします。

 

汚れの度合いを確認しておく

居抜きと言えども最低限のクリーニングはお願いしたいポイントですよね。明渡し状態によって変わりますが、退去時の室内クリーニングはお願いすると良いでしょう。

また、内見時は追加で内装を入れなくても良いと考えていたけれど、やっぱりタイルカーペットは張り替えたいなどの考えが出たりもしますので、しっかり利用時のイメージを固めて内見することをオススメします。

床は張替えを検討するテナントが多いです。

 

引っ越しの際に持っていくものが何か確認しておく

1つ1つに付箋などでナンバリングして、個別で確認できるよう引渡しをうけましょう。

 

 

その他

退去時にゴミを撤去してもらうように依頼しておく

退去するテナントがゴミを置いて行ってしまっているケースがあるので、事前に取り決めをしておきましょう。

何を残して残さないのかを決め、それ以外のものがあった場合には、処分費用は退去テナント側で負担するなどの調整をしておくとトラブルを防ぐことが出来ます。

 

 

編集後記

居抜きでオフィスを借りる際のトラブルとそれを避ける方法をまとめてみました。

通常のオフィス移転とは異なり、細かい箇所を調整しながら進めていく為、トラブルになるポイントが多いです。

トラブルになって退去するテナントと関係が悪くならないように、居抜きの場合には仲介業者などを挟んでトラブル回避できるよう進めていきましょう。

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