居抜きについて

居抜き移転をする際の注意点6選

2021.01.19

居抜き移転とは前入居企業が使用していた椅子や机、モニターや電灯などの家具をはじめ、壁や天井の内装、棚などの造作が残っている物件を引き継ぎ、賃貸借契約を締結することです。

居抜き物件は、通常の物件を契約するものよりも設備や家具などをそのまま使用することが出来るため、移転の際のコストを大幅に抑えることができます。一般的なオフィスに入居する場合は、賃貸借契約開始から内装工事を施すことになりますが、居抜きであれば内装を施すための時間も短縮することが可能です。

メリットが多い居抜き移転ですが、注意が必要な点もあるので、主な注意点6つを解説します。

 

①居抜き可能物件の情報の変動が早い分、移転可否の変更が多い

オフィスの賃貸借契約において、契約を解約する場合、貸主側に3〜6ヶ月前に通知しなければならないことが多いです。これは貸主側が次の入居企業を探し出すための期間でもあります。

最近では、前入居企業が貸主側に対し解約の意思は示しているものの、すぐに解約手続きをせず、次の入居企業が決まった際に解約するといった事例も増えています。

この場合、正式に解約が出ているわけではないので、新たな賃借条件や前入居企業の残置物がまだ正式に決定しておらず、申し込みが入った後に決定されることも。よって、居抜きの情報は公に出る前段階の情報の場合が多いということもあり、前入居企業の残置物や居抜きのための契約条件など、不確定になっている部分も多いことを認識しておいた方が良いでしょう。

 

②前入居企業のイメージや評判も継承する可能性がある

経営者にとって、前入居企業の評判も重要なポイントです。オフィスを退去する理由は様々ですが、前入居企業の退去理由を管理会社に確認することをオススメします。

最近では、入居した後に企業の業績が伸びたビルや区画のことを「出世ビル」や「出世区画」などと呼び、そのイメージを継承すべく、居抜きを希望される企業も増えています。前入居企業の評判を受けたくない場合には、そのイメージを払拭するような内装に仕上げるなどの工夫をすると良いでしょう。

 

③ 什器やコピー機のリース、セキュリティサービスの契約が残っている場合がある

冒頭でもお伝えした通り居抜きには大きなコストメリットがあります。ただし、近年では什器やコピー機のリース契約はもちろんのこと、セキュリティ面の契約も増えていますので、前入居企業にリース残、残契約があるかどうかを確認しておくと良いでしょう。

ある場合には、リース契約について前入居企業としっかり調整する必要があります。

 

④設備や造作物の老朽化による故障・事故が生じる場合がある

居抜き物件の設備や造作物は一度使用されているものですので、不具合がないか確認しておく必要があります。

特に空調や配線などの設備においては、使用期間も事前に確認しておきましょう。

 

⑤念の為、退去の際の原状回復費用の確認をしておく必要がある

居抜きは、入居時の費用を大幅に削減することができる一方で、次の入居企業に原状回復義務も引き継ぎますので、事前に原状回復工事における金額の確認を取っておくことを心がけましょう。

確認のポイントとしては、特に原状回復の範囲になります。契約内容によって原状回復要項が定められており、原状設備の劣化や消耗などの責任範囲が決まっているケースもあれば、引き渡し時のものに戻す必要があるなど、契約によって形態が様々ですので事前に契約内容の確認が必要です。

 

⑥入居後にレイアウト変更を希望する場合や設備の改装を希望する際の費用にはコストがかかる

そのまま使える居抜き物件であれば問題ないのですが、オフィスは従業員が仕事をするスペース、来客のためのスペース、共有スペースなど、様々な空間を併せ持つため、前入居企業の内装のままだと使いづらいケースがあります。

企業毎に各スペースで用途や機能が異なりますので、それぞれに適切な設備やレイアウトについて内装業者としっかりと打ち合わせをしておきましょう。

 

オフィスに居抜きにて入居する場合に気をつけるべき主なポイント6つを挙げてみました。

実際に目にしてみないと分からないことが多いと思いますので、ぜひチェックしてみて下さい。

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