各賃貸借契約のメリット・デメリットとは？取り壊し予定のオフィスビル紹介

「定期借家ってどういう意味？」
「普通借家とどう違うの？」

オフィスを借りるときこんなことを思ったことありませんか？
本記事では賃貸借契約に関する違いを、これでもかとわかりやすく解説しています。

普段ベンチャー・スタートアップ企業のオフィス仲介をお手伝いしている株式会社IPPOが紹介していきます。
本記事で学び、損をしない契約をできるようになりましょう！

 

1.オフィスの賃貸借契約について

オフィスを借りる際に必ず発生する賃貸借契約。オーナー（貸主）や管理会社、仲介会社、テナント（借主）の間で交わされるものです。

 

賃貸借契約の中には、定期借家契約と普通借家契約の2種類があります。

 

 

2.定期借家契約

2−1.契約内容

定期借家契約は、予め契約期間が定められており、期間満了により退去しなければならない契約形態です。定期借家制度では期間に定めはありませんが、契約期間を2〜3年とするケースが多いです。

 

従来の借家契約では「正当な事由」がない限り、賃貸人は賃借人からの解約や契約の更新を拒むことができませんでした。しかし、2000年に施行された定期借家制度（定期建物賃貸借制度）により、契約内容で定めた期間を満了することで更新されることなく、賃貸借契約を終了することができるようになりました。

 

オフィスビルにおいては、定期借家契約が可能な物件の多くは取り壊し前のビルの場合が多いです。その理由は、数年後に取り壊し予定がある場合、取り壊しまでの期間しか入居できないため、普通借家契約ではなく定期借家契約が適用されているからです。

 

定期借家契約の場合、契約時に重要事項説明として説明するだけでなく、別途定期借家契約の書類の用意の必要があります。その他、解約の1年前〜6ヶ月前までに賃貸人から賃借人へ解約の旨を通知する必要もあります。

 

2−2.メリット

• 通常よりも安い坪単価で借りることができるケースある
• 取り壊し前の場合、原状回復免除で退去できる場合がある
• 契約期間中に賃料改定されることがない

 

2−3.デメリット

• 契約で定められた期間を伸ばすことはできない
• 再契約ができない場合、退去する必要がある
• 中途解約できないケースがある

 

3.普通借家契約

3−1.契約内容

普通借家契約は、契約期間を自由に定めることができ、正当な事由がない限り更新される契約形態です。ほとんどの賃貸借契約は普通借家契約で結ばれることが多く、契約期間は物件によって異なります。契約期間は1年以上とすることが定められていますが、オフィスビルの場合は2〜3年以上の契約期間が多いです。

 

3−2.メリット

• 解約予告に則って、中途解約ができる
• オーナーの契約更新拒否の正当な事由がない限り、契約更新ができる
• 口頭での契約も可能

 

3−3.デメリット

• 賃料改定される場合がある
• 特約により、中途解約に違約金がかかる場合がある
• 更新時に契約更新料（賃料の1ヶ月が多い）がかかる

 

4.取り壊し予定のオフィスビル

都内では再開発が活発に行われており、再開発に伴い取り壊し予定のあるビルも多数あります。その中から2025年までに取り壊し予定のオフィスビルを10棟紹介させていただきます。

 

物件によっては退去時に原状回復免除になるケースもありますので、管理会社にご確認ください。

 

4−1.浜松町ビルディング

浜松町駅から徒歩5分の場所に位置しています。食堂や無料シェアスペースなど共用部分が充実しています。

 

所在地：〒105-0023 東京都港区芝浦１丁目１−１

規模：地下3階、地上40階

 

 

4−2.八重洲三井ビル

京橋駅から徒歩3分、東京駅など複数駅からも徒歩圏内の立地です。2005年にリニューアルが実施されています。

 

所在地：〒104-0028 東京都中央区八重洲２丁目７−２

規模：地下3階、地上10階

 

 

4−3.東洋ビル

三越前駅から徒歩1分、中央通りに面している場所にあります。コレド室町や三越などのショッピングモールが多いエリアです。

 

所在地：〒103-0022 東京都中央区日本橋室町１丁目５−２

規模：地下1階、地上10階

 

 

4−4.幸和ビル

青山通り・六本木通りに面した渋谷駅から徒歩5分の場所にあります。2階のみ外階段から直接中に入れる造りになっています。

 

所在地：〒150-0002 東京都渋谷区渋谷２丁目２２−６

規模：地下1階、地上10階

 

 

4−5.東京建物青山ビル

外苑前駅徒歩3分の立地です。

 

所在地：〒107-0061 東京都港区北青山３丁目３−５

規模：地下2階、地上8階

 

 

4−6.新有楽町ビル

有楽町駅徒歩1分で、低層階には商業施設も入居しています。

 

所在地：〒100-0006 東京都千代田区有楽町１丁目１２−１

規模：地下4階、地上14階

 

 

4−7.TOKIWAブリッジビル

三菱地所が手掛けるオフィスビルで、東京駅徒歩3分の場所にあります。

フロアは楕円形のような特徴的な形をしています。

 

所在地：〒100-0004 東京都千代田区大手町２丁目７−１

規模：地下3階、地上13階

 

 

4−8.三田MTビル

三田駅徒歩6分の場所にあります。

旧耐震基準ビルですが、耐震補強により新耐震基準と同等の耐震性能があります。

 

所在地：〒108-0073 東京都港区三田３丁目１３−１２

規模：地下1階、地上11階

 

 

4−9.半蔵門ビル

半蔵門駅徒歩3分、複数駅から徒歩圏内の立地です。

小規模のフロアから100坪を超えるフロアまであります。

 

所在地：〒102-0083 東京都千代田区麹町２丁目７−１４

規模：地下1階、地上9階

 

 

4−10.三田三丁目ビル

田町駅徒歩6分で駅近ですが、三田通りから1本入った路地にあります。

 

所在地：東京都港区三田3−4−11

規模：地上12階

 

 

5.まとめ

賃貸借契約の種類によるメリット・デメリット、取り壊し予定のビルを紹介させていただきました。

オフィスビルの場合、退去するときに原状回復をする必要がありますが、取り壊し予定のビルの場合は原状回復免除になるケースも。移転費用を抑えたい場合には定期借家契約ができるオフィスビルを検討するのもいいでしょう。