居抜き移転について

居抜きオフィス移転の際に物件オーナーと交渉すべきこと5つ

更新日:2023.01.12

入居したい物件が見つかり、物件オーナーと居抜き入居可能か交渉することになった場合、どういった交渉ポイントがあるかわからないという不安は付き物です。

交渉した上で良い条件で入居でき、オーナーとの関係性も良好にできればベストです。

スムーズに居抜き移転をするためにオーナーと交渉しておくべきことを取りまとめました。

 

初期交渉の際に伝えたいことを全てまとめておこう

結論として、自社の譲れる条件と譲れない条件を明確にして、譲れない条件をまず通せるように交渉することが大事になってきます。

オーナーと交渉をする場合、申込書面を提出して、この条件であれば契約する、という内容をオーナーへ伝えることが大切です。

後々追加で条件を伝えてしまうと、オーナーの心情として「今後も追加で条件がくるかもしれない…」と考えてしまいます。交渉をする場合は、交渉したい内容を初めに全てまとめて伝えておきましょう。

 

具体的な5つの交渉条件

 

坪単価

最も交渉する頻度が多い項目です。他の諸条件に比べ、オーナーもいくらまでなら許容できるかなどの返答がしやすい内容です。

オーナーの毎月の家賃収入に影響する為、人気物件は募集条件のまま契約になったり、逆に複数区画空いている物件だと減額できたりするケースがあります。

 

敷金

契約時にオーナーへ預入する大きな金額です。入居するテナントからすると寝かせるお金になってしまいます。

預入したくない場合、与信次第で交渉できる可能性があります。また、保証会社や敷金を圧縮できるサービスの利用が可能な場合もあります。

企業の与信が低い場合は、オーナー側から「敷金はそのままで、さらに保証会社を利用して欲しい」と打診が来る場合もありますので、注意しましょう。

 

入居時期

退去するテナントの退去時期と入居したい時期が合わない場合は、通常は居抜き移転ができなくなりますが、退去テナントと調整することで希望の時期に居抜き移転ができるケースもあるので交渉してみるのも一つの手です。

退去するテナントと時期が合わないと諦めず、前倒しができるか確認してみましょう。

 

敷金の償却

償却には2種類あり、契約時償却と解約時償却があります。

敷金の償却は、元々契約書で設定されていると交渉が難しいですが、場合によっては交渉できる場合もあります。

小規模な物件だと、まれに原状回復費用に充てるケースはありますが、敷金より償却されて別途原状回復費用が発生する場合もあります。

 

フリーレント

よく誤解されがちですが、フリーレントとは賃料のみを免除する形になり、フリーレント期間中には共益費が発生します。さらに、契約期間内に中途解約する際には、フリーレントで免除した賃料を違約金として支払うケースがほとんどです。

フリーレントが付いている際は、いつまで入居していれば違約金が発生しないかを契約時に確認しておきましょう。

また、坪数が大きくなればなるほどフリーレントを付けてもらう相談がしやすく、契約開始の時期が早いほど交渉角度があがります。

例えば、内装の工事期間1ヶ月をフリーレントとして相談できるケースや、坪単価が下げられない場合は、数ヶ月のフリーレントが相談できたりします。

物件オーナーが早期に空室区画を埋めたいなどの理由で、キャンペーンとして長期フリーレントを設定している区画はケースは狙い目です。

 

編集後記

居抜き移転の際に、物件オーナーと交渉すべきことをまとめてみました。

居抜き移転をご検討の際には、是非ポイントを押さえスムーズな移転ができるよう心がけてみてください。

 

営業担当者 / ハイッテ編集部 監修者

取締役
大隅識文(osumi norifumi)
宅地建物取引士【東京都知事:第237969号】

中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年IPPO(イッポ)を設立。ベンチャー企業が登壇する「Morning Pitch(モーニングピッチ)」の運営に長年携わる。2000社以上の繋がりからお客様同士をマッチングさせることも。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業まで移転取引社数は500社以上、うち居抜きのオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。

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