居抜き移転について

居抜きオフィスに入居・退去するメリット&デメリット、注意点を紹介!

更新日:2023.01.17

近年、飲食店だけでなく、オフィス移転でも居抜き物件がトレンドになってきています。イニシャルコストを削減できるだけでなく、原状回復工事や内装工事の期間を短縮できるため、スタートアップ・ベンチャー企業に人気です。今回は、そんな居抜き物件の入居時と退去時ごとのメリット・デメリット、居抜き物件で注意すべきことを紹介させていただきます。

 

居抜き物件とは

居抜き物件とは前テナント(借主)が借りた状態へ戻すための原状回復をせずに内装や設備、家具・什器を残したまま退去した物件を指します。全ての内装や什器をそのままにして退去するケースもあれば、一部の内装を残して退去するケースもあり、物件ごとに契約が異なります。

 

かつては飲食店での居抜きが多かったですが、近年、オフィスの居抜き物件も増えています。その背景に新型コロナウイルス感染症拡大の影響でオフィスの空室が出た際に、空室期間を短くするためにオーナー(貸主)が居抜きを許可するケースが出てきました。ビットバレーとも呼ばれる渋谷ではスタートアップ・ベンチャー企業が集績しており、移転期間短縮とコスト削減のため居抜き入居・退去を行うケースも増えています。

 

居抜き物件のメリット

コスト削減やスケジュール短縮ができる居抜き物件のメリッを入居時と退去時に分けて紹介させていただきます。

 

入居時

 ・内装工事費用・什器購入費用の削減できる

 ・内装工事期間の短縮できる

 ・入居後すぐに利用可能

 

居抜き物件に入居すると内装工事や什器購入のコストを削減できるだけでなく、入居後すぐに稼働開始できる場合が多いです。そのため、スピード感を重視するスタートアップ・ベンチャー企業に人気になっています。

また、前テナントが残した内装の原状回復義務が引き継がれるため、退去時に原状回復を行う必要があることも念頭に入れておきましょう。もし、居抜きで退去したい場合は、再度オーナーの承認を得る必要があります。

 

退去時

 ・原状回復費用・什器の処分費用を削減できる

 ・解約予告期間を短縮できる

 ・引き渡し直前まで利用できる

 

居抜きで退去する場合、トラブル防止のために後継テナントとの間で造作譲渡契約書の締結するといいでしょう。どの内装を引き継ぐのか、どの什器をいくつ譲渡するのかを明確にすることでトラブル防止に繋がります。

また、内装をそのまま引き継いだり、什器を譲渡する場合、SDGsのNo.12「つくる責任、使う責任」に貢献し、環境への負荷軽減にも繋がります。


居抜き物件のデメリット

次は、居抜き物件のデメリットを入居時・退去時に分けて紹介させていただきます。

 

入居時

 ・既に内装がある場合、内装をカスタマイズしにくい

 ・内装に経年劣化がある場合がある

 ・オフィスの場合、居抜きの物件数が少ない

 

中には内装の老朽化により内装工事を実施する必要がある場合があります。その場合は物件によって工事区分が異なり、内装によっては工事期間が数ヶ月かかる場合もあれば予定よりも多くコストがかかってしまう場合もあるので、事前に確認しましょう。

また、近年オフィスでの居抜き物件も増えていますが、飲食店に比べると件数が少ないです。居抜き物件の情報が一部の不動産会社にしか開示されていないケースもあるため、仲介業者に相談する際は居抜き物件の仲介実績があるといいでしょう。

 

退去時

 ・オーナーへの交渉が必要な場合がある

 ・後継テナントが見つからない場合もある

 ・必要な書類が通常の退去よりも多くなる

 

オフィスでの居抜き物件が少しずつ増えていますが、オーナーによっては居抜き不可の場合もあります。加えて、居抜き物件の場合、仲介業者にとっても事例が少なく負担が大きいため対応できないケースもあります。居抜き入居を検討する際同様、居抜き物件の仲介実績がある仲介業者に依頼するといいでしょう。

また、居抜き退去の場合、内装や什器を譲渡するための造作譲渡契約書が必要になります。


居抜き物件に入居・退去する場合の注意点

通常物件に比べてトラブルが起きやすい居抜き物件。注意すべきことを紹介させていただきます。

 

スケジュール

物件によっては居抜き物件でも内装工事を実施する必要がある場合があります。その際は工事区分を確認の上、どのような内装工事を実施するのかを決めてスケジュールを確認しましょう。大規模な内装工事や部品が届かないなどにより予定よりも工事期間が数ヶ月伸びる可能性もあります。

 

関係各所への確認

居抜き物件は通常の物件と異なり、オーナー、前テナントまたは後継テナント、仲介業者、内装業者の最大4社間でのやりとりが発生します。通常物件では前テナントまたは後継テナントとのやりとりは基本的に発生しません。

また、出資を受けている会社の場合は株主からオフィス選びの指摘を受けるケースもあります。事前に決裁の確認をしておきましょう。

 

造作譲渡契約

内装や什器の全てを譲渡する場合でも一部を譲渡する場合でも造作譲渡契約書の締結をするといいでしょう。通常物件に比べて書類が増えますが、トラブル防止に役立つでしょう。

 

退居時の原状回復義務の有無

前述したように居抜き物件に入居すると原状回復義務が引き継がれることになります。その際、内装によっては多額の原状回復費用が発生する可能性があるため、退去時にかかる原状回復義務についても確認しましょう。前テナントが内装にこだわって特殊な内装を入れていた場合、原状回復費用も比例して高くなる傾向にあります。

 

まとめ

居抜き物件のメリット・デメリットや注意点について紹介させていただきました。原状回復費用を削減できたり、工事期間を短縮できるなどのメリットがある一方で、注意点が多い居抜き物件。スムーズに移転ができるよう事前に確認しておきましょう。

 

居抜き物件とは?居抜き物件の内装譲渡・探し方について徹底解剖!

 

営業担当者 / ハイッテ編集部 監修者

取締役
大隅識文(osumi norifumi)
宅地建物取引士【東京都知事:第237969号】

中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年IPPO(イッポ)を設立。ベンチャー企業が登壇する「Morning Pitch(モーニングピッチ)」の運営に長年携わる。2000社以上の繋がりからお客様同士をマッチングさせることも。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業まで移転取引社数は500社以上、うち居抜きのオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。

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