オフィス用語

オフィス契約時によく聞くワードをわかりやすく解説!

2021.11.05

オフィス契約時には専門用語が多く登場します。契約の時に疎かにしてしまっては危険なキーワードもあるため、可能な限り用語の意味を理解しておくことも大切です。

今回は頻繁に登場する用語に絞って簡単に意味をご紹介していきます。

 

1 敷金

個人の引っ越しでも登場するキーワード。貸借人の賃料支払い債務を担保する目的で、賃貸人に預託されるお金のこと。

オフィスビル物件の場合、かつては24ヶ月が主流であったが、最近は12ヶ月が主流。保証金とも言います。

 

2 礼金

賃借人が賃貸人に対して契約時に支払う慣例的なお金。オフィスビルの場合は、礼金は無いケースが一般的です。

 

3 共益費(管理費)

共益費とは一般的にビル共用部分の保守防犯管理のための経費です。

エレベーター、空調機器、給排水設備などの保守整備費、また、共用部分の電気・ガス・水道料や清掃費などのオフィスビルの管理に必要な経費のことです。一般的には部屋内の清掃、光熱費などは含みません。

「共益費」とは単に管理費だけをさすのか、あるいは貸室内の冷暖房費、空調費などが含まれているのかを確認することも大切です。冷暖房など、空調の使用条件については館内規則(細則)を事前に確認しておきましょう。

 

4 償却費

賃貸オフィスの場合、住宅とは異なり「償却」がある物件が数多くあります。この償却とは敷金(保証金)から解約清算時に無条件に差し引かれる費用のことです。(関西では、敷引きと呼ばれます)

最近では大型ビルを主体として償却費を必要としない物件が増えてきましたが、中小ビルではまだまだ償却費がある物件の方が多い状態です。償却費の相場は、保証金の10~20%程度、もしくは敷金の賃料の1ヶ月~2ヶ月分程度です。

償却額については、契約書に特約事項として記載されていますので、必ず確認することが必要です。また、償却の他、原状回復費用を差し引いた額が返還額になることもあります。

 

5 原状回復費用

オフィスの原状回復は、契約終了後にテナント側(入居企業)が現在入居中のオフィスを原状回復する義務を負うのが通常です。

一般的には、壁、天井、床などの塗り替え、張替えはテナント側が費用負担する場合が多いですが「どこまでの原状回復なの?」「工事業者の選択はテナント側で決めることができるの?」等の問題があるので、事前にビルオーナーと相談しておくことをおすすめします。

原状回復の範囲は、内装全般から設備関係に至るまで入居時の状態に戻すというのが基本です。工事業者の選択は、ビルにより異なりますが基本的にはビル側の指定業者が存在するため、ビル側に任せることになります。特に大規模のビルやビル管理会社・ビルメンテナンス会社が入居しているビルの場合は、必ず指定されます。できれば手間のように思えますが、入居時の写真を撮っておいたり、付き合いのある内装業者等があれば、そこに見積りしてもらったほうが良いでしょう。それを基に、ビル指定業者による原状回復工事の見積りをチェックします。

原状回復の費用に関しては、交渉次第で変動します。

また、手付金(保証金・敷金の20%程度が相場)を納めるケースもあります。手付金は、保証金の一部に当てられるのが一般的ですが、キャンセルした場合は戻ってくるのか等を、再度確認し納得した上で「借りる」という意思表示をするために預けましょう。

預けた際には、必ず預り証(領収書)をもらう事を忘れずにしてください。キャンセルした時にお金(手付金)を返してくれるという約束がある場合はその書面ももらえればもらっておきましょう。

 

6 定期借家契約と普通借家契約

借地借家法が改正され、従来の普通借家契約に加え定期借家契約という制度が新設されました。

従来型の借家契約は期間の定めは契約終了ではなく、更新を前提としたものでした。

定期借家契約では契約の更新がないこと契約期間の満了により賃貸借契約が確定的に終了することです。

引き続き借りたいときは、貸主と再契約することになります。契約の時は、従来型の賃貸借契約か定期借家契約かを十分確認することが必要です。

 

7 賃料起算日

賃料起算日とは、賃料の発生する日のことです。

一般的に、賃料起算日は内装工事の着手日やカギの引渡し日からという場合が多いようですが確認しましょう。また、共益費の起算日についても確かめておきましょう。さらに、賃料が数ヶ月無料になるフリーレントの有無も確認しましょう。

 

8 坪単価

坪単価とは、賃料を坪数で割ったもの。

坪単価を出すことで、他のビルと面積あたりの賃料を割り出すことができるため比較が容易になります。そのため、不動産の資料では月額賃料の他に坪単価で表示するものも多くあります。

ちなみに、1坪は約3.3平方メートルであり、オフィスビルの面積表記の大半は坪数で表示されています。坪数を平方メートルに変換するには坪数に0.3025をかけることで割り出すことができるので覚えておきましょう。

 

9 床仕様

オフィスビルの床仕様には、いくつかの種類があります。

代表的なのは、Pタイル、2WAY、3WAY、フリーアクセスです。

Pタイル竣工の古い物件に多い形式。病院や学校などによく見られる床の仕様です。床の上にPタイルが貼ってあり、カーペットは敷かれていません。OA対応できてない為、電源などは壁のコンセントから取り出します。

2WAY方式は電話と電源の取り出し口がいくつか决められた場所に設置されている仕様。LANケーブルなどの取り出し口は無く、カーペットが敷かれています。

3WAYは電話、電源とLANの取り出し口が决められた場所に設置されている仕様。カーペットは敷かれています。

フリーアクセスは床が完全に二重床になっているため、電話・電源やLANケーブルの取り出し口をレイアウトによって自由に設置可能。その二重床の上にカーペットが敷かれている仕様です。

 

10 天井仕様と天井高

大きく分けると「在来工法天井」と「システム天井」の2つ。

在来工法天井とは天井の下地材(骨組み)に岩綿吸音板や化粧石膏ボードなどの仕上材を張って作る工法です。日本で最も普及している工法であるため、オフィスのほかに学校や病院などの天井でもよく見かけられます。

システム天井とは、下地材で作ったフレームに、天井の仕上材と、空調や照明などの設備を嵌め込むようにして組み立てる天井のことです。

建築基準法では天井の高さは2.1メートル以上となっており、新しいビルでは2.8メートル以上確保しているビルも多いですが、古いビルの場合2.4メートルから2.6メール程度の高さが一般的です。

 

11 スラブ

天井裏の事を指します。天井裏に障害物が有るか否かで壁の設置が可か不可かが決まります。

 

12 天井伏図

通常、天井に設置されています。エアコン、蛍光灯、非常照明、火災報知機などの障害物を平面図にて記載している図面です。この天井伏図と事務所平面図を用意していると、移転時などに的確なレイアウト図面が作成できます。

 

13 梁(はり)

建物、空間などの壁及び天井よりせり出している躯体(くたい)のことです。この部分には蛍光灯等の天井障害物は設置できないので、レイアウト作成の際にはこの場所に壁を構築することが多くあります。

 

14 スケルトン渡し

賃貸区画を、内装や間仕切壁、設備等の何もない状態で引き渡すこと。

電気や水道はビルの配電盤や本管等より分岐することになります。 内装や設備をある程度自由に造作・設置できることがメリットですが、初期費用は多くかかります。

 

15 パーティション

一般的にオフィス及び工場内において簡易的にレイアウト変更できる間仕切り用の内装品を示します。

素材としてアルミ、スチール、不燃材が有り、オフィスの外観やイメージに合わせて多種多様に使用できます。パネルの高さ、幅など形状が豊富なので様々なバリエーションを自由自在に形成することが可能。季節や部署などでパネル色を変えることより、斬新なイメージや気分転換などのにも繋がります。

 

16 造作

パーティションと同様に間仕切りとして使用されます。

パーティションと違いとしては軽量スタッドにボード材を貼って、クロス仕上げにて完成するので、短納期、ローコストなのがポイント。

また、オフィスや事務所の再レイアウト変更の際には、すべて解体する必要性とほぼ再利用が出来ないという点が注意点。使い用途として多いのは、長期的に変更を伴わない事務所エントランスの仕切りや、店舗内での仕切りとされている事が多い傾向に。

 

17 原状回復工事

テナント様が退去される際に、使用場所を修正するという意味で発生する工事です。基本的には、借りた時点での状態に戻す工事です。天井や、壁、床の張替もしくは、塗装に電気配線撤去とクリーニングが主たる工事内容です。

賃貸契約の際に明示されますが、管理側で工事業者などが指定されているビル指定工事(B工事)と、借主側でも工事依頼を業者に自ら依頼できる契約があります。最近では、借主側の責任において現状回復の工事を担うことが増えてきており、価格が安いスポット業者が大きなオフィスの工事をしている事も。

 

18 サイン工事

店頭やエントランス周りの看板工事の事です。エントランス看板、入口案内看板、外看板等非常に多くの種類があります。手掛ける業者も非常に多く、自らロゴデータやイメージデータを渡すと比較的安価にて工事出来るようになっています。

 

19 防災工事

火災報知機設置(増設、移設)、避難口サイン設置等の工事もレイアウトが決まれば出来ます。この工事の際には、最寄りの消防署に設置願いの書類を提出して、場合によっては立会検査をうける必要が有ります。近年の災害対策や建造物事故の頻度、被害規模から、点検、設置において非常に機微いい審査が行われていることが多いです。

 

20 OAフロア

建物の床面が二重床になっていることです。床下の空間を利用して電気、電話、LANの配線収納を整備しており、オフィスとして最適な床材です。都内のほとんどのオフィスビルはこの床になっています。新規にて機器を設置したい、移設したいという場合に安価にて工事できることが利点です。

 

21 内装制限

フロアの中に個室を設置した際に、一定の空調(排煙)を必要とするもの法的には個室面積の1/50以上の排煙面積が必要です。ただし、壁材が不燃材の場合は特例が認められます。

 

22 スケール

計測用のメジャーのことです。昨今は赤外線使用のスケールが主流になり、広い空間でも短時間で実測出来ます。移転時には、レイアウト変更の実測が必須となります。

 

23 マーキング

移転先での什器の設置の際に必要な作業です。事前に設置箇所となる場所に目印や目測をつけることです。

 

24 分電盤

該当空間やフロアなどにて、エリアごとに電気量を決めていく原点となります。オフィス内もしくは、廊下などに必ず有ります。家で言う、メーター計の有る場所と考えてください。これを確認してフロア内にて必要可能な電気容量を確認の上、最適な電気配線プランが必要です。

 

25 OAタップコンセント

床がOAフロアの時に使用するコンセントです。オフィスのレイアウト変更の際に、フロア下にて操作可能となっており、コネクタの切り替えも簡単にできます。

 

26 ボックスコンセント

床がOAフロアでは無い時に使用するコンセントです。一般的に壁にも設置しています。机の島の中に隠して設置します。

 

27 感知器

火災報知機の事で、一般的に使用勝手にて熱感知器、煙感知器に分かれます。火災報知機設置の際には法令などを遵守する必要があります。予めレイアウト図面作成時に必要となってきます。

 

28 誘導灯

フロア内では良く目にすると思います。天井などから吊り下げられている緑の看板で人が走るマークが表示してあるものです。移転時のレイアウトによって、既存の誘導灯が見えなくなるところは増設の必要があります。

 

29 墨だし

造作壁、パーテイション設置の際に必要作業。通常は工事当日に行いますが、事前にやる場合も有ります。

 

 

まとめ

今回はオフィス移転の際に頻繁に登場するキーワードをまとめました。契約内容や交渉できるポイント、移転時の作業などは可能な限り理解しておきたいところです。オフィス移転の際にお役立てください。

 

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