居抜き移転について

居抜きオフィスで重要な造作譲渡とは?費用や契約についても解説!

更新日:2022.10.19
渋谷駅近!!徒歩5分以内オフィス

通常のオフィス移転ではあまり耳にすることがない造作譲渡契約という言葉ですが、什器などを譲渡・継承する居抜き移転では必須となります。この記事では、造作譲渡とは?というところから、メリットや注意点について解説していきます。

 

1.造作譲渡とは

「造作」は内装や設備・什器などのことを指し、「造作譲渡」はそれらを退去テナントが次の入居テナントへ「譲渡」することをいいます。通常のオフィス移転では、退去後に原状回復工事が行われることから耳にすることが少ないですが、造作譲渡が発生する居抜きオフィス移転の場合、内装や什器を退去テナントが譲渡し次の入居テナントへ継承することで、双方にとって大幅に費用や期間を抑えることが可能です。

 

1-1.造作譲渡の方法

造作譲渡をするためには、まずはじめに退去テナント・入居テナント間でどれを譲渡・継承するのかを話し合う必要があります。その上で、「造作譲渡契約」を両者間で結ぶため、対象の「内装造作及び什器備品の⼀覧リスト」を作成し、最終的に造作譲渡にかかる契約書と合わせて退去テナントと入居テナント両者合意の上、書類を取り交わす事が必要です。
また、「対象となる内装造作及び什器備品の⼀覧リスト」については、少なくとも写真・対象物名・数量・仕様欄から構成され、退去テナントが⼊居中に内装の変更を⾏った際の「設計図⾯」も引き継ぐことで、内装変更箇所を正確に把握ができスムーズです。
加えて、貸主も含めた三者間で、「原状回復義務の承継」について覚書を締結するなど、入居テナントが将来退去する際の明け渡しの状態を取り決めておくことも大切です。

 

1-2.造作譲渡の対象となるもの

造作譲渡には、内装やエアコンなどの設備、デスクや会議室といった設備什器・家具全般が対象です。一方で対象外のものもありますので事前に確認が必要です。

 

2.造作譲渡契約とは

退去テナントにて造作した内装や什器、設備の増設や移動を入居テナントに継承するため、退去テナント・次の入居テナント間で直接結ぶ契約です。オフィスを契約する際の賃貸借契約に加えて、別途造作譲渡契約を行います。

 

2-1.目的

目的は何を譲渡・継承するのかを明確にし、トラブルを未然に防ぐためです。オフィス移転時にトラブルになりがちなタイミングとして、オフィスの入居時・退去時が挙げられます。居抜きでの入居テナントがそのオフィスを退去する際に、オーナーまたは管理会社側と原状回復関連においてトラブルになるケースが見受けられます。

万が一、トラブルになった際でも入居時に交わした造作譲渡契約書で内容を明確にしておくことで、素早く解決に向けて動き出すことができます。

 

2-2.契約内容

造作譲渡で交わす契約書には

・譲渡する内装や什器、状態

・造作譲渡に発生する料金

・支払い方法、期日及び引き渡し日

原状回復義務の所在

・契約解除の条件

などが記載されています。引き継ぐものは内装のみか否か、什器の有無等が詳細に記載されております。認識の相違が生じぬよう、当該箇所の室内写真を添付したものを作成することが多くあります。

また、譲渡において金銭発生の有無が記載されている場合もありますが、オフィスの居抜き移転では無償で譲渡するケースが大半を占めます。稀に退去テナントから有償での検討希望などがある場合もあるので、念の為事前に確認しておくことをおすすめします。

 

3.造作譲渡をされる入居側のメリット

では、両者にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。まずは入居テナント視点のメリットについて見ていきましょう。

 

3-1.初期費用を抑えられる

通常のオフィス移転では、什器や設備が無い状態からスタートするため何もない状態から買い揃えなければなりません。しかし、退去テナントがこれまで使用していた什器をそのまま引き継ぎ入居するため、内装工事費や設備投資の費用が抑えられ初期費用を大幅に削減することが可能です。

 

3-2.移転までの期間を短縮できる

通常のオフィス移転では、「物件選定」「契約」「内装工事」の3つが主に発生します。その中でも期間を要するのが「内装工事」です。居抜き移転では、退去テナントから全て引き継ぐため「内装工事」の必要が殆どないことから、短期間で移転を完了することが可能です。短縮できる分、移転にかかる人的コストも大幅に削減でき、メインとする業務に注力することができるでしょう。

 

4.造作譲渡をする退去側のメリット

入居テナント視点でのメリットに対し、退去テナント視点ではどのようなメリットがあるのでしょうか。順番に解説していきます。

 

4-1.処分コストの削減

オフィス移転では住居の引越しと同様に、不要になった家具や什器・設備を自らの手で処分しなければなりません。その際に必要となるのが廃棄費用と業者を手配する手間です。少量であれば費用は少なく済みますが、移転を期に什器を一新するとなった場合、それにかかる費用は大きな負担となります。造作譲渡であれば、無償(有償)で後継テナントにそのまま引き継ぐことが可能なので、手間も少なく廃棄費用も発生せず移転をすることができます。また、廃棄するはずだった什器をリユースすることで、環境負荷軽減にも貢献することができます。

 

4-2.退去までの期間を短縮できる

什器や設備を処分したり、移転先のオフィスへ運び設置する手間や移転に要する作業が省かれるため、移転完了までの過程が少なく済みます。また、移転予定日ぎりぎりまで業務稼働が可能になり、新オフィス入居日からすぐに業務を始めることができるため、その分の損失時間も最小限に抑えることができます。

 

5.造作譲渡においての注意点

ここまでメリットが非常に大きい造作譲渡ですが、注意するべき部分もあります。

 

5-1.原状回復と造作譲渡

オフィスには様々な造作が施されている場合があります。具体的にどの箇所を譲渡し、どの箇所を原状回復するのかといった範囲を明確にすることが必要です。

 

5-2.リース品の有無

造作譲渡ではリース品の契約も引き継ぐことができます。よくあるケースでは、次の入居テナントがリース品であることを把握していないまま、誤って廃棄や売却をしてしまうとトラブルになります。造作譲渡するものにリース品は含まれているか、含まれている場合どのようなリース契約になっているかを事前に確認しましょう。また、壊れている箇所の有無や修理の必要性も確認しておきたいポイントです。

 

5-3.不用品の処分費用

次の入居テナントが継承した造作物のなかに不要な物が含まれている場合、処分費用を退去テナント・入居テナントのどちらが負担するかを事前に決めておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。デスクなど大きい物は処分費用が高額になるケースもあるため、両者でよく話し合いをしておきましょう。

 

6.造作譲渡契約書を作成する際の注意点

一連をスムーズに完了するためには、譲渡造作物の一覧を抜け漏れなく作成することが重要です。譲渡する物と数量、製品状態や劣化具合から傷や汚れに至るまで、可能な限り詳細に明記します。特にリース品が含まれている場合は、トラブルになる可能性が高まるので要注意です。例えば、リース費用まで継承したことを知らずに、後からランニングコストが痛手とならないよう確認しましょう。

 

7.まとめ

上手く利用することで大きなメリットのある造作譲渡契約についてまとめました。契約内容を事前に確認をしながら、トラブルを回避するためにも慎重に進めることが大切です。

天高3m以上 開放感あふれるオフィス セットアップオフィス特集 コンパクトな男女別トイレありオフィス フリーレント6ヶ月以上物件
  • 港区のおすすめ居抜き物件
  • 渋谷区のおすすめ居抜き物件
  • 新宿区のおすすめ居抜き物件
  • 千代田区のおすすめ居抜き物件
  • 中央区のおすすめ居抜き物件